Anulare contract de vanzare-cumparare. Restituire imobil cu destinatia spatiului comercial ce a facut obiectul contractului

Constata ca prin sentinta nr.7445 din 18.10.2011 Tribunalului Bucuresti, Sectia a VII-a Civila a fost admisa cererea formulata de ACSIS Solv IPURL, in calitate de administrator judiciar, in contradictoriu cu debitoarea SC Instalterm PKM Proiect SRL, prin curator special CDN, si parata SC Instalterm Service SRL si a dispus anularea contractului de vanzare incheiat de debitoare si parata, autentificat sub nr.980 din 11.03.2009 de BNP Hogas si Asociatii; a fost dispusa repunerea partilor in situatia anterioara in sensul ca a obligat parata sa restituie debitoarei imobilul cu destinatia spatiului comercial ce a facut obiectul contractului, imobil situat in Galati, cartier Piata Centrala, str. Traian nr.56 (fost nr.70), mansarda, judetul Galati, avand suprafata construita totala de 197 mp.

Pentru a decide astfel judecatorul-sindic a constatat ca prin sentinta comercial nr.624 din 01.02.2011 a Tribunalului Bucuresti - Sectia a VII-a Comerciala a fost deschisa procedura insolventei fata de debitoarea SC Instalterm Service SRL iar prin sentinta nr.2839/12.04.2011 a fost dispusa intrarea debitoarei in faliment, in procedura simplificata, fiind desemnat in calitate de lichidator ACSIS Solv IPURL; ca acesta din urma a solicitat anularea contractului de vanzare, autentificat sub nr.980 din 11.03.2009 de BNP Hogas si Asociatii ce are ca obiect transferul proprietatii imobilului situat in Galati, cartier Piata Centrala, str. Traian nr.56 (fost nr.70), mansarda, judetul Galati, avand suprafata construita totala de 197 mp prin care a fost transferata proprietatea acestuia de la debitoare la parata SC Instalterm Service SRL, temeiul anularii fiind art.79 si 80 alin.1 lit.b, c si e din Legea nr. 85/2006 sub motiv ca instrainarea a fost facuta cu intentia de a frauda pe creditorii debitoarei, aceasta intentie rezultand din pretul vanzarii care nu este serios si sincer pentru ca nu reflecta valoarea reala a bunului si nu a fost stabilit cu scopul de a fi platit; ca asociatii societatii debitoare sunt aceeasi cu cei ai paratei.

Judecatorul-sindic a mai constatat ca parata a depus intampinare solicitand respingerea cererii deoarece nu exista dovezi din care sa rezulte caracterul fraudulos al contractelor si pagubos pentru creditori; ca pretul este serios si sincer; ca pretul a fost platit prin compensare; ca vanzarea a avut loc cu mult inainte de intrarea debitoarei in insolventa.

Analizand cererea judecatorul-sindic a constatat ca in fapt parata nu contesta existenta contractului de vanzare, al carui pret a fost de 261.000 lei, fara TVA, in contract mentionandu-se ca pretul a fost platit integral prin virament bancar, anterior incheierii contractului; ci ca nu exista dovezi privind disproportia pretului cu valoarea imobilului astfel ca nu ar fi incidente regulile art.80 alin. 1 lit.b.

Judecatorul-sindic retine insa ca sunt indeplinite conditiile art.80 alin.1 lit.c si art. 80 alin.2 lit.e din Legea nr.85/2006 deoarece la data perfectarii contractului cele doua societati aveau ca asociati si administratori aceleasi persoane fizice: SA, AF si RF, ca deci la data aratata parata cunostea situatia economica si financiara dificila a debitoarei si valoarea insemnata a pasivului acesteia, si in perspectiva insolventei debitoarei a fost decis, de "coniventa cu debitoarea" sa deturneze si sa ascunda acestea bunuri prin intermediul unei vanzari fictive; ca parata a avut o pozitie dominanta asupra debitoarei, avand in vedere conducerea comuna a celor doua societati, deciziile debitoarei aflandu-se totdeauna sub controlul societatii parate, aceasta din urma avand posibilitatea de a hotari cu privire la instrainarea imobilului debitoarei, a pretului si a modului de plata; astfel ca instrainarea a fost incheiata in dauna creditorilor avand in vedere si ca nu exista dovada platii pretului si a intrarii acestuia in patrimoniul debitoarei pentru a servi la gajul general al creditorilor; ca ulterior parata a recunoscut ca plata pretului nu a avut loc potrivit dispozitiilor din contract ci printr-o compensare insa, retine judecatorul-sindic, nu exista dovada platii pretului aratat prin compensari, ordinul de compensare din 30.05.2009 privind suma de 228.380,05 lei nu prezinta relevanta in cauza deoarece nu intruneste conditiile de valabilitate prevazute de HG nr.685/23.08.1999. In concluzie, judecatorul-sindic a retinut ca instrainarea a avut loc fara nicio contraprestatie din partea paratei, transferul avand astfel caracter gratuit, deghizat sub forma unui act cu titlu oneros, supus anularii potrivit art.80 alin.1 lit.a din Legea nr.85/2006.

Judecatorul-sindic a mai retinut ca sunt intrunite conditiile art.80 alin.1 lit. c si art.80 alin. 2 lit. e raportat la art.85 alin.3 din Legea nr. 85/2006.

In plus, judecatorul-sindic mai retine ca din celelalte dosare aflate pe rolul instantei rezulta ca in cateva luni din anul 2009 debitoarea si-a instrainat foarte multe active, ce nu intrau in categoria actelor obisnuite ale comerciantului.

In final, judecatorul-sindic a retinut ca sunt intrunite conditiile art.80 alin.1 lit.b si lit. c din L. nr. 85/2006 si a decis anularea contractului in litigiu.

La 28.11.2011 SC Instalterm Service SRL a declarat recurs criticand solutia instantei de fonda ca nelegala.

1. Se sustine ca actul in litigiu este incheiat in forma autentica, pretul este real si serios, si ca buna-credinta se prezuma iar reclamantul trebuie sa faca dovada participarii la frauda a cocontractantilor, pentru debitor prezumandu-se reaua-credinta in ipoteza prevazuta de art.80 alin.1 lit.c din Legea nr.85/2006, pentru aceasta ar trebui ca, cocontractantul sa fi cunoscut starea de insolventa a debitoarei la data incheierii contractului, sau ca acesta ar fi constientizat ca prin cumpararea bunului s-ar ajunge la destabilizarea activitatii debitoarei; ca aceste ipoteze nu sunt verificate deoarece cele doua societati au continuat sa aiba relatii comerciale si dupa incheierea contractului aratat.

2. Se mai arata ca pretul stabilit de parti este corect; ca pretul este serios chiar daca plata lui a fost facuta prin compensare; ca este superficiala concluzia administratorului judiciar atunci cand afirma ca intentia de frauda rezulta din faptul ca ambele societati au avut aceeasi asociati in momentul contractarii, aceasta reprezentand o intentie concertata de fraudare, deoarece aceasta ipoteza nu poate constitui o prezumtie de rea-credinta.

3. Contractul de vanzare a fost incheiat legal, respectandu-se conditiile de fond si de forma prevazute de lege.

4. Solutia instantei nu respecta dreptul la un proces echitabil deoarece au fost luate in considerare acte depuse de reclamanta dupa inchiderea dezbaterilor si au fost considerate temeinice proba cu anunturile din ziare fara a se explica de ce aceasta proba este superioara actelor depuse de parata in aparare; ca nu se poate stabili valoarea imobilelor dupa anunturile din ziare singura proba obiectiva trebuia sa fie expertiza.

5. Se sustine ca instanta nu a explicat motivele pentru care a respins probele paratei, limitandu-se sa spuna ca sunt lipsite de forta probanta, desi analiza probelor implica si alte aspecte. Dupa ce au fost explicate regulile art.261 C. pr. civ. recurenta concluzioneaza ca in lipsa motivarii hotararii nu se poate solicita schimbarea hotararii instantei de fond ci doar "casarea hotararii atacate cu trimitere spre rejudecare primei instante (...) potrivit art.297 alin.1 C. pr. civ.

In final recurenta revine si arata ca gresit instanta de fond a retinut ca nu a fost facuta dovada platii pretului atata timp cat a fost depus ordinul de compensare, si ca instanta de fond nu a pus in discutia partilor respectarea conditiilor HG nr.685/23. 08. 1999.

In recurs, recurenta a depus copia xerox a ordinului de compensare din 30.05.2009, si a unora dintre copiile enumerate pe versoul acestui act de compensare; ca si un raport de evaluare din decembrie 2011.

Recursul nu este fondat.

Nu sunt fondate criticile recurentei incadrate din oficiu de curte in motivul prevazut de art.304 pct. 9 C. pr. civ. si respectiv art.304 pct.6 C. pr. civ. pentru cea de a cincea critica.

I. Imprejurarile esentiale ale litigiului.

Curtea constata ca prin contractul de vanzare autentificat sub nr.980 din 11.03.2009 debitoarea SC Instalterm PKM Proiect SRL a instrainat recurentei SC Instalterm Service SRL imobilul situat in Galati, cartier Piata Centrala, str. Traian nr.56 (fost nr.70), mansarda, judetul Galati, avand suprafata construita totala de 197 mp, ce avea destinatia de spatiu comercial.

Actul a fost semnat de aceleasi persoane pentru cele doua parti, in calitate de asociati in ambele societati.

In continutul contractului se mentioneaza ca pretul de 261.000 lei, fara TVA, a fost primit de vanzator prin virament bancar. Ulterior parata recurenta revine si contrazice un act autentic cu un inscris sub semnatura privata, contrar regulilor privind ierarhia probelor, ca pretul a fost platit prin compensare, depunand in acest scop la dosar un inscris sub semnatura privata denumit ordin de compensare, semnat insa doar de cele doua parti, in care nu sunt insa mentionate decat facturile care justifica datoria debitoarei catre parata. Nu exista deci pana astazi nici o dovada privind faptul ca aceasta compensare a avut ca obiect datoria pe care parata o avea de plata a sumei de 261.000 lei reprezentand pretul datorat pentru vanzare aratata, cu toate ca instanta de fond a retinut ca actul de compensare nu face dovada platii sumei aratate. Recurenta nu a facut aceasta dovada nici macar in recurs, desi critica solutia instantei de fond pentru acest motiv.

Curtea mai constata ca din adresa intocmita de Primaria judetului Galati in ultimii trei ani anterior lui 2011 debitoarea a instrainat in jur de 14 mijloace de transport .

In fine, curtea mai constata ca partile sociale au fost instrainate de persoanele care au semnat contractul de vanzare aratat au instrainat partile sociale schimbandu-se si sediul social din Galati in Bucuresti.

II. Dreptul aplicabil.

Potrivit art.80 alin.1 lit.c din L. nr.85/26: pot fi anulate actele incheiate in cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii, cu intentia tuturor partilor implicate in acestea de a sustrage bunurile de la urmarirea de catre creditori sau de a le leza in orice fel drepturile .

III. Judecata

1. Nu este fondata prim critica.

Curtea constata ca in speta nu trebuie dovedita reaua credinta a paratei recurente, asa cum sustine aceasta.

Asa cum corect a invocat si recurenta in cazul prevazut de art.80 alin.1 lit.c din Legea nr.85/2006 reaua-credinta a debitoarei este prezumata. Prin admiterea acestei prezumtii ea se extinde si la parata pentru ca aceasta este reprezentata de aceleasi persoane care, asa cum a admis si recurenta, sunt prezumati ca sunt de rea-credinta. Nu trebuie sa facem nici o dezvoltare a acestei extinderi a prezumtiei la parata caci nimeni nu poate sa spuna ca o persoana, cand reprezinta o societate, este de rea-credinta, dar tot ea este de buna-credinta cand reprezinta cocontractanta.

Din ansamblul actelor enumerate mai sus este clara politica debitoarei decisa de cele trei persoane: sa vanda toate bunurile din patrimoniul societatii fara a interesa daca creditorii au sau nu de suferit din aceasta politica . Nu are nici o relevanta ca cele doua societati au avut relatii comerciale ulterior acestui contract, asa cum incearca recurenta sa sustina.

2. Nu sunt fondate nici a doua si a treia critica.

Curtea constata ca prima instanta nu a retinut niciodata ca pretul nu ar fi serios. In schimb a retinut ca pretul nu a fost platit. Ca actul de vanzare este de fapt o donati simulata, prin faptul ca in actul public se mentioneaza ca este vanzare, si ca pretul a fost platit, dar ca in realitate acest pret nu a fost platit, in lipsa probelor.

Curtea reaminteste ca pentru a exista act simulat ar trebui ca actul ascuns sa fie intocmit in acelasi timp cu cel public ori actul de compensare, invocat de parata este incheiat peste aproape trei luni, adica la 30 05.2009.

In consecinta nu se poate retine decat ca parata nu a platit pretul asa cum a fost mentionat in continutul contractului de vanzare si nici ulterior, caci asa cum a fost aratat mai sus nu se poate retine ca a existat o compensare cu privire la suma pe care parata o datora cu titlu de pret al vanzarii in litigiu. Nu intereseaza ca a existat compensarea cu privire la alte datorii .

In fine, faptul ca actul este legal sub aspect formal asta nu impiedica anularea contractului daca prin el sunt aduse atingere gajului creditorilor chirografari. In aplicarea acestui drept al creditorilor a fost reglementat art.79-80 din Legea nr.85/2006.

3. Nu este fondata nici a patra critica.

Curtea constata ca instanta de fond nu si-a bazat ratiunea pe nici un act care ar fi fost depus de reclamanta dupa data inchiderii dezbaterilor, recurenta vorbind de anunturi din cotidiane. Instanta a concluzionat pe baza lipsei probei privind plata pretului si a faptului ca aceleasi persoane au semnat pentru ambele parti ale actului, acesta fiind incheiat in perioada suspecta.

4. Nu este fondata nici a cincia critica.

Curtea constata ca recurenta sustine ca instanta de fond i-ar fi respins probele solicitate. Nu spune insa care sunt probele solicitate si care ar fi fost eficienta acestora in solutionarea litigiului, cu ce ar fi putut schimba aceste probe situatia de fapt ori interpretarea comportamentului partilor. Mai mult nici in recurs nu au fost solicitate alte probe, in afara de actul de compensare, facturile atasate acestuia si un raport de expertiza.

Recurenta mai enumera ca temei al recursului si art.304 pct. 7 si 8 insa nu au fost exprimate critici care sa fie incadrate in textele aratate.

Vazand si dispozitiile art.312 alin.1 C. pr. civ. a fost respins recursul ca nefondat.