Nerespectarea termenului, element esential al contractului. Rezolutiune. Repunerea partilor in situatia anterioara. Clauze sanctionatorii

De aceea, termenul de gratie este, fara exceptie, stabilit numai in favoarea debitorului si duce la atenuarea temporara a fortei obligatorii a contractelor, astfel incat el nu poate fi acceptat ca o regula in favoarea partii, ci numai ca o masura de clementa extraordinara, nerepetitiva.


Prin sentinta comerciala nr.5700/12.05.2011, pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala in dosar nr.48488/3/2009, instanta a respins actiunea reclamantului MB formulata in contradictoriu cu paratele SC BRC B G SRL si B C R SA, avand ca obiect rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare atestat de Cabinet de Avocat M A cu nr.839/09.07.2007 si obligarea paratei SC BRC B G SRL la plata dublului avansului primit, respectiv suma de 61.080,32 Euro, ca nefondata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare tribunalul a retinut ca prin antecontractul de vanzare-cumparare atestat de Cabinet de Avocat M A cu nr.839/09.07.2007 reclamantul s-a obligat sa cumpere de la parata SC BRC B G SRL apartamentul nr.A20, in curs de construire, situat la etajul 2 al blocului 1A din Bucuresti, str. Colonel Iosif Albu, nr.88, sector 3, si locul de parcare subterana nr.171, ambele situate in ansamblul rezidential "Citadela Titan Residences".
Termenul de finalizare a constructiei a fost stabilit de parti, potrivit ar.4.2 din antecontract la 01.06.2009, iar in art.4.3 au stabilit si un termen de gratie de 6 luni (3 luni datorate culpei antreprenorilor + 3 luni indiferent de motiv). Intrucat reclamantul a imputat paratei depasirea termenului contractual, aceasta a dovedit in cauza justificarea primului termen de gratie si dreptul de pretinde alte 3 luni, potrivit art.4.3 din contract, astfel incat obligatia devenea scadenta la 01.12.2009.
Lucrarea a fost finalizata si receptionata in cursul lunii octombrie 2009, inaintea scadentei, astfel incat intentiile succesive de denuntare a contractului demarate de reclamant inca din 25.06.2009 au fost premature si nefondate, iar dreptul sau de a pretinde desfiintarea contractului pentru intarzierea executarii acestuia nu a fost demonstrat.
Impotriva acestei hotarari a declarat apel MB, solicitand schimbarea hotararii atacate in tot, cu consecinta admiterii cererii sale, pentru considerentul ca prima hotarare este in primul rand neintemeiata.
Dupa expunerea pretentiilor sale procesuale si a apararilor paratei in prima instanta, apelantul a aratat ca in mod nelegal tribunalul a respins probele solicitate, probe avand ca obiect efectuarea unei expertize pentru stabilirea datei exacte de finalizare a constructiei, si un interogatoriu luat paratei din care sa rezulte incalcarea obligatiilor sale.
De asemenea, prima instanta a considerat in mod eronat ca potrivit art.4.3 termenul real de finalizare a contractului era 01.12.2009, intrucat a dat dispozitiei o interpretare dincolo de tehnicile stabilite prin art.970 si urmatoarele Cod civil.
Dincolo de caracterul parcimonios al motivarii, apelantul arata ca prima instanta nu a explicat contextul notificarilor sale, ci a apreciat doar ca invitatia la conciliere din 25.06.2009 nu il indreptateste sa considere parata in culpa si sa pretinda desfiintarea contractului, in conditiile in care, de fapt, la acel moment intentiona finalizarea contractului in conditii corecte pentru ambele parti.
Un prim motiv al apelului consta in gresita dispozitie de respingere a probelor solicitate.
Se arata ca atat expertiza cat si interogatoriul urmau sa lamureasca conditiile finalizarii efective a constructiei, defectele sale aparente si temeinicia sustinerii sale referitoare la neexecutarea contractului de catre cealalta parte in conditiile stabilite si la scadenta.
Mai mult, apelantul arata ca instanta nu a observat ca notificarea sa din 25.06.2009 nu a primit niciun raspuns din partea intimatei, dar si ca s-a marginit la imbratisarea punctului de vedere al acestei cu privire la termenul de finalizare a constructiei, fara sa argumenteze logica rationamentului sau si fara sa-i contracareze argumentele.
In aceste conditii apelantul considera ca potrivit art.4.3. din contract incheierea procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr.510 din 13.10.2009 atesta receptia preliminara in afara termenului contractual si ca oricum comisia de receptie a sesizat si recomandat caracterul nefinalizat al constructiei.
Nu se poate retine in sarcina apelantului culpa pentru neprezentarea sa la incheierea contractului ca urmare a invitatiei SC BRC Business Group SRL, deoarece aceasta s-a situat dincolo de scadenta contractuala.
In cadrul apelului, apelantul a solicitat acordarea ajutorului public in sensul scutirii totale de obligatia de plata a taxei de timbru si a timbrului judiciar, solicitare admisa potrivit incheierii din 01.11.2011, regasita in dosarul instantei.
Impotriva acestui apel a formulat intampinare intimata SC BRC B G SRL.
Cu privire la primul motiv de apel referitor la respingerea eronata a probelor solicitate intimata a aratat ca masurile primei instante sunt corecte, avand in vedere caracterul probator si prezumtiile absolute instituite prin HG nr.273/1994.
In ceea ce priveste motivul de apel referitor la interpretarea eronata a probelor cauzei, intimata arata ca rezolutiunea nu poate fi ceruta decat de partea care si-a indeplinit obligatiile sau este gata sa le execute, in timp ce in cauza, apelantul nu si-a indeplinit o serie de obligatii esentiale: obligatia de a se prezenta la inspectia prealabila, de a semna procesul-verbal de receptie preliminara si finala, de a se prezenta in vederea incheierii contractului in forma autentica si de a achita diferenta de pret (obligatii prevazute in art.4.2, art.4.4., art.4.7, art.6.1 si art.6.2 din antecontract).
Or, in conditiile art.8.2 si 8.3 din antecontractul incheiat de parti, partea in culpa este exclusiv apelantul, caruia astfel nu i se recunoaste dreptul de a denunta conventia .
Intimata arata ca la 23.07.2009 apelantul a fost notificat pentru o intalnire la finalul lunii august pentru inspectia prealabila, invitatie reiterata la 20.08.2009, iar la 02.10.2009 a ost invitat pentru receptia lucrarii, acesta nedand curs niciunei solicitari, desi ele se incadrau in disciplina contractului.
In aceste conditii, intimata arata ca actiunea numitului MB are un scop speculativ, si se intemeiaza pe o interpretare exclusiva a dispozitiilor art.4.3 din contract, care nu poate fi considerata corecta.
In aceste conditii, prima instanta a procedat la o estimare corecta a scadentei reale contractuale dar si a indeplinirii obligatiilor de catre intimata, de natura sa lipseasca de fundament dreptul reclamantei.
Se mai subliniaza ca, desi apelantul imputa intimatei nefinalizarea lucrarilor chiar si la data receptiei din 13.10.2009, in fapt, acestea nu erau lucrari de constructie, ci reprezentau finisaje de estetica a lucrarii: sistematizari pe verticala, zugraveli si vopsitorii de spatii comune, delimitari de locuri de parcare si placaje ceramice partiale, niciuna nefiind de natura sa afecteze normala folosinta a lucrarii.
In ceea ce priveste pretentia secundara de plata a dublului avansului primit, intimata a aratat ca, potrivit modalitatilor de plata a pretului, numitul MB a procedat, la incheierea antecontractului de vanzare-cumparare atestat de Cabinet de Avocat M A cu nr.839/09.07.2007, la plata unui avans de pret, iar nu la plata unei arvune, de natura sa justifice cererea platii sumei dublate, potrivit art.1297-1298 Cod civil.
S-au administrat probe cu inscrisuri, dezbateri asupra unor probe noi in apel au avut in loc in sedinta publica din 10.01.2012, potrivit consemnarilor din practicaua acestei decizii.
Avand in vedere dispozitiile art. 136 si pe cele ale art. 137 alin. 1 Cod procedura civila, la termenul de judecata din 10.01.2012 Curtea apus in dezbatarea partilor exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a B C R SA, iterata ca o chestiunea de ordine publica vizand nelegalitatea hotararii primei instante.
Astfel, Curtea arata ca citarea in cauza a B C R SA s-a produs cu caracter incidental in data de 29.04.2010, la cererea reclamantului M B, ca urmare a consemnarii la dosar (fila 6 dosar Tribunalul Bucuresti) a notificarii cesiunii de creanta DFI nr. 22L/9126/03.11.2009 prin care BCR SA devenea cesionara sumei cu titlu de pret pe care SC BRC B G SRL o pretindea numitului MB in baza conventiei nr.839/09.07.2007, obiect al litigiului.
Dincolo de caracterul nespecific al modalitatii in care instanta a dispus modificarea cadrului procesual si care nu corespunde niciunei institutii procesuale legal recunoscute, Curtea arata ca cesiunea creantei contractuale pretinse impotriva reclamantului de catre cedent nu genereaza pentru cesionar niciun efect contractual, cum ar fi cel legal de executarea contractului raportata la respectarea termenului si calitatii lucrarii.
Potrivit art. 1391 si urmatoarele Cod civil, vanzarea creantei nu noveaza sau deleaga contractul si nu face ca B C R SA, ca cesionar, sa devina parte a contractului. De aceea, fata de aceasta nu pot fi afirmate de catre reclamant drepturi sau obligatii corelative derivate din respectarea obligatiilor contractuale afirmate in cauza.
Avand in vedere astfel ca in plan procesual calitatea procesuala implica simetria subiectelor implicate in raportul juridic substantial, Curtea arata ca B C R SA nu are calitate de parte in contract si nu poate fi subiectul pasiv al actiunii de rezolutiune a antecontractului de vanzare-cumparare atestat de Cabinet de Avocat M A cu nr.839/09.07.2007 si cererilor accesorii acesteia.
Exceptia a fost astfel admisa, iar in aceste limite, apelul este considerat fondat, iar actiunea respinsa fata de parata Banca Comerciala Romana SA, ca efect al exceptiei de fond, peremptorii.
Asupra motivelor de apel formulate de MB:
Primul motiv este legat de masura nelegala a respingerii probelor solicitate de catre reclamant, respectiv proba cu expertiza tehnica in contructii si interogatoriul de natura sa stabileasca parametrii executionali ai lucrarii, de cantitate si calitate, raportat la termenul de finalizare a acesteia si relevarea defectiunilor de executie.
Dincolo de faptul ca probele au fost reiterate in apel cu acelasi obiect, iar justificarea lipsei lor de utilitate a fost exprimata deja de catre instanta de apel, Curtea adauga considerentelor din dezbateri ca potrivit art. 129 slin. 6 Cod procedura civila, la care se raporteaza toate dispozitiile din materia procesului, toate demersurile procesuale si judecata trebuie subsumate obiectului cererii cu care reclamantul investeste instanta.
Or, aceasta semnifica faptul ca instanta este obligata sa se limiteze atat la obiectul cererii de chemare in judecata, privita ca pretentie deferita judecatii, dar totodata si la cauza cererii, sau la motivele actiunii, asa cum sunt propuse de catre reclamant.
In aceste conditii, Curtea subliniaza ca probele depasesc cauza cererii de chemare in judecata . In masura in care reclamantul MB sustine ca argument al pretentiei sale faptul ca SC BRC B G SRL nu si-a executat obligatia de finalizare in termenul contactual a constructiei ca si motiv al pretentiei principale, fara nicio alta imputare legata de sistemul calitatii lucrarilor, probele solicitate de catre acesta exced cadrului investirii si sunt neutile.
Disputa principala a litigiului vizeaza o chestiune de interpretare a dispozitiilor contractuale referitoare la termenul de executie a contractului, de aceea, probele cu obiect exterior sunt ineficace.
Pentru aceleasi ratiuni Curtea considera si ca nu este necesara evaluarea calitativa a lucrarilor prelevata prin procesul verbal de receptie nr. 510 din 13.10.2009, inscris folosit de catre intimata in combatarea acestui motiv de apel.
Asadar, acest prim motiv al apelului nu este fondat.
Al doilea motiv al apelului se refera la interpretarea eronata a termenilor contractului, respectiv a clauzelor referitoare la termenul de finalizare a constructiei - art. 4.2 ai art. 4.3 din contract -, precum si la constatarile instantei referitoare la netemeinicia dreptului reclamantului de a solicita rezolutiunea in situatia in care disponibilitatea sa pentru executarea propriilor obligatii a fost infirmata.
Desigur, plecand de la dispozitiile art. 977 si urmatoarele Cod civil, Curtea arata ca are in vedere, fata de modalitatea in care partile dezvolta dispozitiile art. 4.3 din antecontractului de vanzare-cumparare atestat de Cabinet de Avocat M A cu nr.839/09.07.2007, criteriul stabilirii intentiei comune si reale a partilor, al efectivitatii termenilor contractului si natura contractului.
Este dincolo de orice disputa faptul ca prin art. 4.2 din conventie partile au stipulat scadenta lucrarilor de executare la 01.06.2009 si ca art. 4.3 contine derogari de la acest termen cu identificarea cazurilor de derogare.
Astfel, art. 4.3 contine trei ipoteze derogatorii:
1.Intarzieri acceptate de parti, datorate fortei majore, cazului fortuit ori conditiilor meteo nefavorabile pentru lucrari in constructii, sau alte cazuri in care lucrarile sunt sistate prin interventii terte, straine de culpa SC BRC Business Group SRL.
Aceste intazieri sunt permise partilor reciproc, fara formalitati si fara o delimitare specifica in timp, corespondent cauzei de intarziere.
2. Un termen de gratie de 3 luni stabilit in favoarea promitentului-vanzator, acceptat de cumparator, pentru situatia in care antreprenorii sau subantreprenorii contractati isi depasesc propriile termene pentru lucrarile angajata fata de SC BRC Business Group SRL.
3. In fine, fara a deroga de la intarzierile specifice permise potrivit acestui articol, partile au agreat un termen de gratie de 3 luni adaugat termenului initial de intarziere oricare ar fi cauza sa.
Acest ultim termen face obiectul disputei judiciare.
Din punct de vedere gramatical, interpretarea duce la concluzia ca termenul de gratie de 3 luni prevazut la punctul 3 al paragrafului anterior se adauga la intarzierile permise, adica acelea pe care partile le accepta ca neimputabile lor, in mod inderogabil. Chiar partile stablilesc ca inteleg prin intarzieri permise pe cele descrise enuntiativ in prima parte a clauzei 4.3.
De altfel, logica impune si ca, pentru a doua situatie de intarzieri, in principiu, promitentul cumparator nu este dincolo de orice culpa, de aceea nu pot fi considerate permise intarzierile datorate subcontractorilor, chiar daca partile consimt in aceasta posibilitate un termen de gratie si pentru aceste situatii, de numai 3 luni.
In fine, din punct de vedere juridic, teremnul de gratie semnifica o amanare exceptionala a executarii obligatiei, de regula acceptata in considerarea unei situatii exceptionale si care atenueaza temporar principiul obligativitatii conventiei intre parti intocmai ca legea .
De aceea, termenul de gratie este, fara exceptie, stabilit numai in favoarea debitorului si duce la atenuarea fortei obligatorii a contractelor, astfel incat el nu poate fi acceptat ca o regula in favoarea partii, ci numai ca o masura de clementa extraordinara, nerepetitiva.
Asadar, ar infrange aceste ratiuni considerarea ca in acest contract este justa interpretarea prin care se recunoaste debitorului un termen de gratie adaugat unui alt termen de gratie, cu atat mai mult cu cat acceptarea acestei interpretari in materia contractului comercial este exclusa.
Asadar, Curtea de apel considera ca, in afara termenului de finalizare a contructiei convenit initial, 01.06.2009, in conditiile in care nu a intervenit un motiv de intarziere din categoria celor permise, ci singura cauza a intarzierii a fost intarzierea provocata de antreprenorul Tungal Metrou SA, singura prelungire admisa este de 3 luni, astfel incat scadenta finala contractuala era 01.09.2009.
Urmeaza a se evalua daca pana la aceasta data SC BRC B G SRL si-a indeplinit obligatia contractuala, de finalizare si predare a constructiei, concomitent cu analiza executarii obligatiilor proprii ale reclamantului-apelant MB sau disponibilitatea acestuia spre executare, pentru evaluarea temeiniciei cererii de rezolutiune, in conditiile art. 1020 Cod civil.
Din apararile SC BRC B G SRL rezulta ca receptia corespunzatoare terminarii lucrarii s-a facut la 13.10.2009, dincolo de termenul considerat, deci, cu intarziere.
Astfel, toate notificarile sau invitatiile adresate numitului MB dupa data de 01.09.2009 se situeaza in afara termenilor contractului, iar neconformarea reclamantului nu-i mai poate fi imputata acestuia ca neexecutare in conditiile anuntarii intentiei de rezolutiune. In ceea ce priveste corespondenta nr. 52/23.07.2009, Curtea retine ca aceasta contine un anunt referitor la inspectia lucrarii in luna august 2009, aunt adresat reclamantului, prin care se stabilea ca data si locul intanirii vor fi ulterior cumunicate, actul in sine nefiind de natura sa genereze vreo obligatie pentru acesta.
In ceea ce priveste reclamantul, Curtea constata ca, in afara obligatiei de plata a avansului de 25% din pretul final al vanzarii, pana la finalizarea lucrarii potrivit scadentei contractuale prelungita, in conditiile art. 4.3, cu inca 3 luni, acestuia nu-i revenea nicio alta obligatie cu caracter esential in disciplina contractului. Curtea mai retine si ca la 25.06.2009 numitul MB a notificat parata pentru negocierea diferendului generat de depasirea scadentei contractuale initiale, neurmata de raspuns din partea promitentului-vanzator.
In aceste conditii, Curtea constata ca nu se poate imputa reclamantului apelant neexecutarea propriilor obligatii sau lipsa de disponibilitate in executarea lor, in timp ce SC BRC B G SRL nu a respectat un element esential al contractului, termenul de finalizare a constructiei, in conditiile operarii termenului de gratie.
Astfel, dispozitiile art. 1020 Cod civil sunt incidente, iar actiunea reclamantului MB avand ca obiect rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare atestat de Cabinet de Avocat M A cu nr.839/09.07.2007 este intemeiata, si a fost admisa ca efect al rejudecarii cauzei prin admiterea apelului.
In ceea ce priveste capatul accesoriu de cerere, vizand plata dublului arvunei platite in conditiile contractului, Curtea retine ca apelantul nu formuleaza critici in apel datorita solutiei pe care prima instanta a pronuntat-o in privinta rezolutiunii.
De aceea, Curtea a analizat acest petit in conditiile art.292 alin. 2 Cod procedura civila.
Dispozitiile art. 1297-1298 invocate de catre reclamant nu sunt incidente, iar apararile intimatei cu privira la natura sumei platite sunt intemeiate.
Arvuna este un sistem sistem de garantare apropiat ca regim unei clauze penalizatoare si reprezinta o suma de bani pe care o parte o plateste celeilalte pentru garantarea angajamentului sau contractual, adica pentru garantarea asumarii, iar uneori, si a executarii obligatilor negociate. In cazul nefinalizarii contractului sau neexecutarii sale din partea celui caruia arvuna i-a fost platita, ea actioneaza penalizator, obligand pe acesta la plata unei sume duble celei primite. Asadar, institutional, plata arvunei se face anterior incheierii contactului, in vederea garantarii incheierii sau/si executarii sale, daca in aceast caz partile i-au dat aceasta semnificatie.
Contrar, plata unui avans are cel putin doua elemente disctinctive in raport cu arvuna: presupune o conventie deja incheiata, iar aceasta nu garanteaza finalizarea angajamentului conventional si reprezinta o structura de plata treptata a pretului.
Asadar, intre arvuna si pret exista distinctii care nu permit de plano considerarea sinonimiei intre ele.
De aceea, in conditiile in care potrivit antecontractului de vanzare-cumparare atestat de Cabinet de Avocat M A cu nr.839/09.07.2007, art. 5, suma de 25.664 euro nu a fot conceputa ca arvuna, ci doar ca avans de pret, in conditiile detaliate de parti, acestei sume nu-i poate fi aplicat regimul juridic incident in cadrul arvunei.
In aceste conditii, rezolutiunea atrage, potrivit art. 1020-1021 Cod civil repetitiunea prestatiilor astfel ca MB este indreptatit sa primeasca pretul platit ca avans la incheierea contactului adica suma de 25.664 euro, astfel ca aceasta pretentie a fost admisa numai in aceasta masura .
In fine, ca rezultat al admiterii apelului, potrivit expunerilor prezentate in aceste considerente, avand in vedere dispozitiile art.18 din OUG nr. 51/2008 privind ajutorul public judiciar in materie civila care arata ca "cheltuielile pentru care partea a beneficiat de scutiri sau reduceri prin incuviintarea ajutorului public judiciar vor fi puse in sarcina celeilalte parti, daca aceasta a cazut in pretentiile sale; partea cazuta in pretentii va fi obligata la plata catre stat a acestor sume", SC BRC B G SRL a fost obligata la plata sumelor pentru care apelantul a beneficiat de scutire.