Rezolutiune antecontract de vanzare-cumparare. Repunere parti in situatia anterioara. Plata daune interese conventionale

Prin sentinta comerciala nr.3354/24.03.2011 pronuntata de Sectia a VI-a Comerciala, instanta a admis in parte actiunea modificata formulata de reclamanta SC I D & C SA in contradictoriu cu parata SN I P SA, a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1291/25.04.2007 si repunerea partilor in situatia anterioara, obligand parata la plata catre reclamanta a sumei de 1.250.000 euro avans; a respins ca neintemeiat capatul de cerere privind obligarea paratei la plata sumei de 1.250.000 euro daune interese.

Pentru a se pronunta astfel, instanta de fond a retinut in esenta faptul ca prin nerespectarea culpabila de catre parata a obligatiilor asumate prin antecontractul mentionat, rezolutia acestuia in temeiul dispozitiilor art. 1020-1021 Cod civil se impunea, cu repunerea partilor in situatia anterioara.

In privinta capatului al 2-lea al cererii, instanta a considerat ca acesta era neintemeiat deoarece printre inscrisurile mentionate la art. VI pct. 1 lit. c, II si VII si a caror neprezentare ar fi atras aplicarea sanctiunii promitentului vanzator de a plati daune conventionale, nu figura si certificatul fiscal la care reclamanta a facut referire.

Impotriva acestei sentinte comerciale, atat reclamanta cat si parata au declarat in mod separat apel, in termenul legal prevazut de dispozitiile art. 284 alin. 1 Cod procedura civila, pentru solutionarea carora la Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a V-a Comerciala la data de 28.06.2011 a fost inregistrat dosarul nr. 5988/2/2011.

Apelanta reclamanta considera ca sentinta atacata este nelegala si netemeinica deoarece instanta de fond, interpretand gresit clauzele antecontractului a carui rezolutiune a dispus, a respins capatul al 2-lea al cererii de chemare in judecata desi din continutul capitolului VIII pct. 2 rezulta in mod clar faptul ca in ipoteza refuzului intimatei de a prezenta inscrisurile mentionate la art. VI pct. 1, lit. c, II si VII, aceasta urma sa plateasca daune interese conventionale egale cu avansul de pret platit.

Se solicita in consecinta, admiterea apelului, schimbarea in parte a sentintei atacate in sensul admiterii si a capatului al 2-lea al cererii.

Apelanta parata considera ca sentinta atacata este nelegala si netemeinica deoarece: - exista o lipsa a identitatii dintre conciliere si cererea modificata, in privinta temeiului, obiectului si efectelor juridice; - solutia a fost data cu incalcarea dispozitiilor art. 1020-1021 Cod civil in sensul ca reclamanta nu a facut dovada indeplinirii propriilor obligatii referitoare la prezentarea adresei Primariei Municipiului Bucuresti F G, plata sumei de 42.000.000 lei, semnarea contractului de vanzare-cumparare, plata restului sumei de 8.800.000 lei din care 2.900.000 lei pana la data de 25.07.2007 si 5.900.000 lei pana la 02.04.2008; - in mod gresit s-a retinut culpa paratei pentru neincheierea contractului de vanzare-cumparare, cand in realitate acest fapt s-a datorat cazului fortuit si a neobtinerii certificatului fiscal la data de 22.06.2007; parata nu a refuzat ulterior incheierea vanzarii.

Se solicita in consecinta admiterea apelului, schimbarea in tot a sentintei atacate si in principal admiterea exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantei intrucat aceasta nu a facut dovada indeplinirii propriilor obligatii, iar in subsidiar respingerea actiunii ca neintemeiata.

Atat prin rezolutia de primire a apelului declarat de catre parata cat si prin incheierile ulterioare, aceasta a fost obligata initial, la plata unei taxe judiciare de timbru in suma de 847.758,5 lei ( vezi fila 39) iar ulterior, ca urmare a admiterii cererii de reducere a cuantumului taxei de timbru in temeiul dispozitiilor art. 21 alin. 3 din Legea nr. 146/1997 astfel cum s-a consemnat in incheierea din 28.11.2011 ( fila 171 dosar apel), la 423.879 lei.

Desi Curtea a pus apelantei parate in vedere necesitatea si obligativitatea achitarii cu prioritate a taxei judiciare de timbru in cuantumul redus, de 423.879 lei, aceasta la termenul din 06.02.2012, prin aparatorul ales a declarat ca nu poate satisface aceasta cerinta legala din motive economice.

In aceasta situatie apelanta reclamanta a invocat exceptia nulitatii apelului declarat de catre parata.

Curtea in raport de dispozitiile art. 137 alin. 1 Cod procedura civila, raportat la art. 20 alin. 1 - alin. 3 din Legea nr. 146/1997 si art. 2 din OUG nr. 32/1995 considerand exceptia nulitatii intemeiata, va anula ca netimbrat apelul declarat de catre parata SN I P SA.

Referitor la apelul declarat de reclamanta S L, Curtea verificand legalitatea si temeinicia lucrarilor dosarului de fond potrivit dispozitiilor art. 295 alin. 1 Cod procedura civila, constatand ca acesta este fondat il va admite pentru urmatoarele motive:

Intre apelanta reclamanta in calitate de promitent cumparator si intimata parata in calitate de promitent vanzator s-a incheiat la data de 25.04.2007 la BNP A O si A A J antecontractul autentificat sub nr. 1291 de vanzare-cumparare a doua loturi de teren in suprafata de 319.000 mp si 64.263 mp situate in Bucuresti, Prelungirea Ghencea nr. 414, Sector 6.

La capitolul III pct. 6 din antecontract este prevazuta obligatia partilor de a incheia contractele de vanzare-cumparare in forma autentica pana la data de 15.07.2007, daca acestea erau intabulate pana la data respectiva pe numele intimatei-parate, subsecvent dezmembrarii, sau cel mai tarziu in termen de 7 zile lucratoare de la data intabularii dreptului de proprietate pe numele paratei.

Recurenta-reclamanta respectandu-si obligatiile asumate contractual a achitat intimatei parate suma de 1.250.000 euro cu titlu de avans din pret.

Din incheierea nr. 864264 emisa de OCPI Sector 6 (fila 14- 16 volum I) rezulta ca la data de 13.06.2007 a fost admisa atat dezmembrarea imobilului situat in Prelungirea Ghencea nr. 414, Sector 6 cat si transcrierea, inscrierea si intabularea in favoarea intimatei-parate a mai multor imobile printre care si a celor doua terenuri care au facut obiectul contractului mentionat, cu numerele cadastrale provizorii 6956/1 si 6956/2 intabulate in cartile funciare nedefinitive nr. 65840 respectiv 65841/ Bucuresti, Sector 6).

Prin sentinta comerciala nr.5781/08.04.2009 pronuntata de Tribunalul Sectia a VI-a comerciala in dosarul nr. 5696/3/2008, ramasa definitiva si irevocabila, s-a respins ca nefondata actiunea formulata de reclamantul I P SA in contradictoriu cu parata I D & C SA prin care se solicitase constatarea inexistentei dreptului paratei de a solicita obligarea reclamantei la incheierea contractelor de vanzare imobiliara in temeiul antecontractului autentificat sub nr. 1291/25.04.2007 precum si a inexistentei obligatiei corelative a reclamantei de a incheia contractele de vanzare-cumparare mentionate in raport de faptul ca, la data de 23.06.2007 se implinise termenul extinctiv prevazut conventional.

In raport de aceasta sentinta irevocabila precum si de imprejurarea ca intimata parata desi se angajase contractual potrivit Capitolului III pct. 3, sa nu incheie vreun act juridic cu o terta persoana, avand drept obiect proprietatea sau parti din aceasta, totusi la data de 02.12.2010 a incheiat cu SC F N SRL contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 5499 avand drept obiect terenul in suprafata de 319.000 mp situat in Bucuresti, P G nr.414, Sector 6, instanta de fond a admis primul capat de cerere si a dispus rezolutiunea mentionatei conventii cu repunerea partilor in situatia anterioara.

In acest context, al situatiei de fapt expusa, retinuta si necontestata printr-un apel legal timbrat de catre promitenta - vanzatoare se pune problema legalitatii aplicarii sanctiunii referitoare la obligarea intimatei-parate la plata daunelor interese prevazute conventional.

Potrivit Capitolului VIII pct. 2 din antecontract "Daca partile contractante isi vor fi indeplinit toate celelalte obligatii contractuale, iar promitentul vanzator nu il notifica pe promitentul cumparator in conditiile art. VI pct. 1 lit. a sau notificandu-l nu se prezinta in vederea incheierii contractelor de vanzare-cumparare ....sau prezentandu-se refuza incheierea acestora sau nu prezinta inscrisurile mentionate la art. VI pct. 1, lit. c, II si VII, promitentul vanzator are obligatia de a restitui promitentului cumparator daune -interese conventionale egale cu avansul de pret platit".

Asadar, partile prin clauza penala mentionata, au inteles sa evalueze conventional intinderea prejudiciului pe care apelanta reclamanta l-ar avea de suferit in ipoteza nerespectarii de catre intimata parata a obligatiilor prevazute de Capitolul VIII pct. 2 din antecontract ( art. 1169 Cod civil).

Problema pe care intimata parata o pune in legatura cu acest aspect se refera la posibilitatea aplicarii sanctiunii prevazuta de clauza penala in ipoteza in care situatia neprezentarii certificatului fiscal nu face parte din categoria ipotezelor prevazute de Capitolul VIII pct. 2, si daca aceasta neprezentare ii mai poate fi imputabila si mai poate produce efectele juridice specifice dupa data implinirii termenului conventional, respectiv 22.06.2007.

Referitor la primul aspect, Curtea considera ca neprezentarea certificatului fiscal, din care sa rezulte situatia taxelor si impozitelor datorate bugetului de stat la zi de catre intimata -parata, pentru proprietatile pe care aceasta promisese sa le vanda, este o situatie care poate fi asimilata celor prevazute exemplificativ si nu limitativ de capitolul VIII pct. 2, atat vreme cat aceasta a fost convenita de parti prin clauza VI pct. 1 lit. c, VI, iar dispozitiile legale imperative, respectiv art. 970 alin. 2 Cod civil, art. 254 alin. 7 si art. 259 alin. 6/1 din Codul fiscal sanctioneaza cu nulitatea absoluta actele de vanzare-cumparare incheiate cu nerespectarea acestei conditii ad validitatem.

In consecinta, chiar daca partile nu ar fi prevazut in mod expres o astfel de obligatie in sarcina promitentului vanzator, acesta ar fi fost obligat de prevederile legale mentionate sa prezinte un astfel de document absolut necesar perfectarii in mod valabil a contractelor de vanzare-cumparare.

In cauza de fata insa, partile convenind contractual o astfel de obligatie in sarcina intimatei-parate, neindeplinirea culpabila a acesteia, atrage in mod evident aplicarea clauzei penale, chiar daca respectiva situatie nu a fost prevazuta in mod expres la Capitolul VIII pct. 2, dar a fost consfintita de norme legale imperative.

Poate echivala o astfel de situatie cu neindeplinirea culpabila de catre intimata-parata a obligatiilor asumate contractual?

Curtea considera ca atata vreme cat demersurile intimatei-parate facute pentru obtinerea certificatului fiscal din care sa rezulte plata la zi a taxelor si impozitelor statului pentru Proprietate, au fost tardive in raport de metodologia eliberarii unui astfel de document, prin achitarea unor sume mai mari decat cele datorate tocmai pentru a eluda dispozitiile art. 70 Cod procedura fiscala, potrivit carora certificatul fiscal putea fi eliberat in 48 h dar numai in ipoteza in care sumele ar fi fost achitate la termen si in cuantumul datorat.

Intr-o atare situatie, intimata-debitoare prin achitarea unor sumei mai mari decat cele datorate a facut practic imposibila obtinerea certificatului fiscal intr-un termen de 48 h care sa coincida cu data de 22.06.2007, simuland buna -credinta a demersului sau.

Se ajunge pe aceasta cale la invocarea de catre intimata parata a propriei culpe in neobtinerea certificatului fiscal pana la termenul convenit contractual, aspect care nu poate beneficia de eficienta juridica potrivit principiului de drept "Nemo auditur propriam turpitudinem allegans".

In contextul in care recurenta-reclamanta si-a indeplinit propriile obligatii iar la termenul convenit pentru prezentare, 22.06.2007, in vederea incheierii contractelor de vanzare-cumparare in forma autentica (vezi Cap. III pct. 2), intimata parata nu a prezentat din culpa sa certificatul fiscal care sa ateste situatia la zi a taxelor si impozitelor datorate statului pentru Proprietate, Curtea in temeiul dispozitiilor art. 296 Cod procedura civila, raportat la art. 970 alin. 2, 1169 Cod civil, art. 254 si 259 Cod procedura fiscala, considerand ca tertipurile folosite in obtinerea documentului fiscal echivaleaza cu un refuz al acesteia de a contracta in sensul Capitolului VIII pct. 2, a admis apelul, a modificat sentinta atacata in sensul ca a admis si cel de-al doilea capat al cererii de chemare in judecata, si in consecinta a obligat parata la plata catre reclamanta a sumei de 1.250.000 euro cu titlu de daune interese conventionale. A mentinut celelalte dispozitii. Vazand si dispozitiile art. 274 Cod procedura civila a obligat apelanta - parata la plata catre apelanta - reclamanta a sumei de 28.475,5 lei cheltuieli de judecata (taxa de timbru in apel).