Analiza caracterului abuziv al unei clauze contractuale din perspectiva art. 1 din Legea nr. 193/2000

Simpla afirmatie ca o clauza este abuziva intrucat este prevazuta intr-un contract standard preformulat nu este suficienta pentru declararea acesteia ca fiind abuziva, ci este necesar ca o atare clauza, prin ea insasi sau impreuna cu alte prevederi din contract, sa creeze, in detrimentul consumatorului sau contrar bunei-credinte, un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor.

Clauza dintr-o fisa de vizionare a unui imobil, prin care consumatorul, client al unei agentii imobiliare, certifica ca a luat cunostinta, pentru prima oara, de acel imobil, prin intermediul acelei agentii, este o clauza clara, fara echivoc, care vizeaza un fapt obiectiv pentru intelegerea caruia nu sunt necesare cunostinte de specialitate din partea consumatorului, fiind, astfel, respectate dispozitiile art. 1 alin. (1) din Legea 193/2000.

Prin actiunea inregistrata la Tribunalul Braila sub nr. xx37/196/2010*, reclamantul T.P. a chemat in judecata pe paratul SC C. SRL pentru a se dispune constatarea si anularea clauzelor abuzive din contractul nr. 56855/08.05.2008 avand ca obiect intermedierea achizitionarii unui apartament, respectiv prevederile din fisa de vizitare, anexa a contractului si clauza de solutionare a diferendelor prin arbitraj.

La data de 21.07.2008 reclamantul a procedat la vizionarea mai multor imobile, printre care si cel in discutie. In prealabil vizitarii apartamentului i s-a prezentat spre semnare o fisa de vizionare, anexa la contract, care dupa ce a fost semnata si completata cu numele vanzatorului, pretul si zona situarii apartamentului si care, desi era emisa ulterior semnarii acestei fise de reclamant, il obliga fara posibilitatea de negociere sa certifice ca a luat cunostinta pentru prima data de acel imobil prin intermediul Agentiei Imobiliare C., indiferent de alte vizitari sau negocieri ulterioare.

Prin sentinta nr. 108 din 17.04.2012, Tribunalul Braila a respins actiunea ca nefondata, in motivare retinand urmatoarele:

In definirea unei clauze ca fiind abuziva trebuie avute in vedere urmatoarele criterii: sa fie vorba despre o clauza care nu a fost negociata individual, sa fie contrara cerintei de buna credinta si sa creeze un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor, evident in detrimentul consumatorului.

In speta una din clauzele invocate de reclamant ca avand caracter abuziv se refera la prevederea dintr-o fisa de vizitare anexa a contractului conform careia se mentioneaza ca beneficiarii serviciilor de intermediere certifica cu propria semnatura ca cumparatorul a luat cunostinta pentru prima oara de imobilul sus mentionat prin intermediul agentiei imobiliare Cristian .

Analizand aceasta clauza prin prisma prevederilor Legii nr. 193/2000, Tribunalul a constatat ca nu contrazice exigentele bunei-credinte si nici nu provoaca un avantaj semnificativ si injust pentru parata, totodata, nefiind creat un dezechilibru semnificativ in detrimentul reclamantului care avea posibilitatea sa semneze sau nu fisa de vizitare anexa contractului in conditiile prezentate.

In ceea ce priveste art. 6 din contract care se refera la instanta competenta sa solutioneze litigiile intervenite intre parti, Tribunalul a constatat, de asemenea, ca nici aceasta clauza nu are caracter abuziv. Stabilirea competentei in favoarea Curtii de Arbitraj de pe langa Camera de Comert, Industrie si Agricultura Braila nu produce nici un avantaj paratului si mai ales nu creeaza dezavantaje reclamantului intrucat se afla la domiciliul acestuia si conform normelor de procedura civila ii asigura acestuia respectarea tuturor drepturilor procesuale si procedurale. Eventualele nemultumiri generate de hotarari pronuntate pot fi remediate in fata instantei printr-o actiune in anularea hotararii arbitrale (art. 364 C. proc. civ.).

Tribunalul a retinut ca reclamantul nu a precizat in actiunea formulata in ce consta caracterul abuziv al acestei clauze, dupa cum nici un moment in cuprinsul actiunii si nici oral in fata instantei nu a sustinut ca a fost nevoit sa semneze contractul fara sa poata negocia clauzele acestuia.

In concluzie, in speta fiind vorba despre un contract de intermediere, reclamantul avea posibilitatea negocierii tuturor clauzelor contractuale. Cum acesta nu a facut dovada imposibilitatii negocierii si nici a vreunui prejudiciu cauzat, Tribunalul a respins actiunea formulata ca nefondata.

Impotriva acestei hotarari, in termen legal, a declarat apel reclamantul T.P., inregistrat la data de 5.10.2012, sub nr. xx37/196/2010* pe rolul Curtii de Apel Galati, Sectia a II-a civila, maritima si fluviala.

Prin decizia nr. 99/A din 23 noiembrie 2012 pronuntata de Curtea de Apel Galati, Sectia a II-a civila, de contencios administrativ si fiscal, apelul a fost respins ca nefondat, instanta de apel retinand urmatoarele considerente.

Instanta de fond a retinut in mod corect ca nu sunt clauze abuzive cele incluse in anexa la contractul de intermediere vanzare imobiliara (respectiv fisa de vizionare) si art. 6 din conventie (clauza compromisorie).

Astfel, nu este suficient ca o anumita clauza sa fie inclusa intr-un contract standard, preformulat, in sensul dispozitiilor art. 4 alin. (2) din Legea 193/2000 republicata, pentru a fi considerata abuziva, ci este necesar ca a o atare clauza, prin ea insasi sau impreuna cu alte prevederi din contract, sa creeze, in detrimentul consumatorului sau contrar bunei credinte, un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor.

Concret, o clauza dintr-o fisa de vizionare, prin care consumatorul, client al unei agentii imobiliare, certifica ca a luat cunostinta, pentru prima oara, de acel imobil, prin intermediul acestei agentii, este o clauza clara, fara echivoc, pentru intelegerea careia nu sunt necesare cunostinte de specialitate din partea consumatorului, fiind respectate dispozitiile art. 1 alin. (1) din Legea 193/2000.

Contrar sustinerilor apelantului, o astfel de clauza nu poate fi considerata abuziva, in sensul celor enumerate, cu titlu exemplificativ, de anexa la Legea 193/2000, literele b (obliga consumatorul sa se supuna unor conditii contractuale, despre care nu a avut posibilitatea reala sa ia cunostinta la data semnarii contractului) sau g (dau dreptul exclusiv profesionistului sa interpreteze clauzele contractuale). Concret, fisa de vizionare, este o anexa la contractul de intermediere vanzare imobiliara, ce se insuseste de client la data vizionarii fiecarui imobil in parte si nu obliga clientul sa se supuna vreunor conditii despre care nu are posibilitatea sa ia cunostinta la data semnarii. De asemenea, nu cuprinde nici o clauza de natura a fi interpretata exclusiv de profesionist. Faptul ca fisa de vizionare ar fi fost semnata ``in alb``, de consumator si completata, ulterior, de parata cu datele referitoare la vanzator, pret, s.a.m.d. este o imprejurare de fapt nedovedita si care, daca ar fi reala, ar da dreptul reclamantului sa promoveze o actiune in constatare nulitate conventie intemeiata pe alte motive (lipsa consimtamantului clientului, frauda etc.), iar nu pe considerentul ca aceasta clauza, chiar interpretata in raport cu alte clauze ale contractului si factorii care au determinat incheierea conventiei, ar fi abuziva.

Cat priveste clauza compromisorie inclusa in art. 6 din contract, desi nu a fost negociata cu consumatorul, aceasta nu creeaza un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor, in detrimentul consumatorului si contrar bunei credinte. Ea nu ingradeste dreptul consumatorului de a se adresa arbitrajului, in cazul incalcarii de catre profesionist a propriilor obligatii contractuale. Asa cum corect a retinut instanta de fond, reprezinta o clauza abuziva, in sensul anexei la Legea 193/2000 lit. e), nu aceea prin care se stipuleaza rezolvarea disputelor, in special, prin arbitraj, ci aceea prin care, in mod cumulativ, se exclude dreptul consumatorului de a intreprinde o actiune legala sau de a exercita un alt remediu legal, ceea ce nu este cazul in speta de fata.

Impotriva deciziei nr. 99/A din 23 noiembrie 2012 pronuntata de Curtea de Apel Galati, Sectia a II-a civila, de contencios administrativ si fiscal,a declarat recurs reclamantul T.P. solicitand admiterea recursului, casarea hotararii iar in rejudecare admiterea actiunii. In drept recurentul a invocat dispozitiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

In dezvoltarea motivului de recurs invocat, recurentul a aratat ca a solicitat constatarea nulitatii clauzelor abuzive prevazute intr-un contract de intermediere nr. 56855/8.05.2008, respectiv clauza din fisa de vizionare prin care atesta ca a luat cunostinta pentru prima oara de imobilul vizionat prin intermediul paratei, indiferent de alte vizionari sau negocieri ulterioare si clauza prevazuta la art. 6 din contract care stipuleaza ca litigiile dintre parti vor fi solutionate pe calea arbitrajului.

Se afirma de catre recurent ca dupa semnarea contractului si in prealabil vizionarii apartamentului i s-a prezentat spre semnare o fisa de vizionare, anexa la contract care, dupa ce a fost semnata de acesta, a fost completata cu numele vanzatorului, pretul si zona situarii apartamentului si care, desi este emisa ulterior semnarii fisei, il obliga sa certifice ca a luat cunostinta pentru prima data de acel imobil prin intermediul paratei, indiferent de alte vizitari sau negocieri ulterioare.

Din aceasta perspectiva este criticat faptul ca i-a fost viciat consimtamantul datorita preformularii clauzei si ingradirii posibilitatii de libera exprimare. Acesta ca si consumator a fost supus unor conditii contractuale despre care nu a avut posibilitatea reala sa ia la cunostinta la data semnarii contractului si a fost lipsit de posibilitatea concreta de interpretare a clauzelor contractuale acest atribut revenind doar reclamantei. In declaratia din finalul contractului a fost instituita o prezumtie de rea-credinta ce nu mai trebuie demonstrata, fiind restrictionat dreptul de a administra probe care sa dovedeasca altceva.

Cu privire la clauza prin care este prevazuta solutionarea pe calea arbitrajului a aratat ca se regaseste in lista privind clauzele abuzive anexa la Legea nr.193/2000 la pct. 1 lit. l) care prevede ca este abuziva clauza care exclude dreptul consumatorului de a intreprinde o actiune legala sau a exercita un alt remediu legal, solicitand in acelasi timp rezolvarea disputelor in special prin arbitraj.

Concluzionand, recurentul considera ca instantele de fond si de apel au apreciat gresit ca ar fi putut sa nu semneze fisa de vizionare or, daca nu ar fi semnat aceasta fisa, a sustinut recurentul, parata nu si-ar mai fi executat obligatiile contractuale.

Intimata-parata a depus intampinare prin care a invocat exceptia tardivitatii declararii recursului, iar in subsidiar a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Inalta Curte, analizand cererea de recurs din perspectiva criticilor formulate, a constatat ca recursul este nefondat pentru considerentele ce succed.

Recurentul a investit instanta de fond cu o cerere in constatarea caracterului abuziv al unor clauze dintr-un contract de intermediere imobiliara, respectiv clauza prin care recurentul atesta ca un anumit imobil a fost vizionat in premiera prin intermediul paratei si clauza atributiva de competenta in favoarea instantei arbitrale, cerere intemeiata pe dispozitiile Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive in contractele incheiate cu consumatorii.

Conform art. 4 din Legea nr. 193/2000, pentru ca o clauza contractuala sa poata fi declarata abuziva este obligatoriu a fi indeplinite conditiile legale prevazute de acest articol respectiv, o atare clauza, prin ea insasi sau impreuna cu alte prevederi din contract, sa creeze, in detrimentul consumatorului sau contrar bunei credinte, un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor.

Asadar, legiuitorul impune ca analiza caracterului pretins abuziv al unor clauze contractuale sa fie realizata prin prisma conditiilor legale determinate, simpla afirmatie ca o clauza este abuziva, intrucat este prevazuta intr-un contract standard preformulat, nefiind suficienta pentru declararea acesteia ca fiind abuziva, dupa cum sustine eronat recurentul.

In ceea ce priveste clauza prevazuta intr-o fisa de vizionare prin care recurentul, client al unei agentii imobiliare, declara ca a luat cunostinta, pentru prima oara, de acel imobil, prin intermediul acestei agentii, se retine ca in cauza nu au fost produse dovezi contrare situatiei de fapt atestata prin aceasta clauza, recurentul afirmand doar ca i-a fost viciat consimtamantul datorita preformularii clauzei si ingradirii posibilitatii de exprimare, dar necontestand ca a beneficiat de serviciile paratei si ca situatia de fapt atestata de clauza, respectiv vizionarea efectiva si in premiera a apartamentului, nu ar coincide adevarului.

Instanta retine ca dispozitiile art. 1 alin. (1) din Legea 193/2000 instituie in sarcina comerciantilor obligatia de a stipula in contractele incheiate cu consumatorii clauze clare fara echivoc, pentru intelegerea carora nu sunt necesare cunostinte de specialitate.

Raportat la aceasta conditie esentiala care obliga instanta, chiar si din oficiu, sa analizeze daca o clauza este abuziva sau nu, se constata ca respectiva clauza de vizionare este clara, fara echivoc si vizeaza un fapt obiectiv pentru intelegerea caruia nu sunt necesare cunostinte de specialitate din partea consumatorului.

Legat de acest aspect este de mentionat ca recurentul nu a facut nicio referire la interpretarea clauzei de catre parata altfel decat cea care rezulta din fisa de vizionare semnata si nici faptul ca nu ar fi avut loc vizionarea imobilului astfel cum atesta fisa, prin urmare se constata ca acesta nu a fost prejudiciat in niciun fel prin clauza considerata abuziva.

Contrar sustinerilor recurentului, o astfel de clauza nu poate fi considerata abuziva deoarece este cuprinsa intr-o anexa la contractul de intermediere vanzare imobiliara ce se insuseste de client la data vizionarii fiecarui imobil in parte . Aceasta nu obliga clientul sa se supuna vreunor conditii despre care nu are posibilitatea sa ia cunostinta la data semnarii si nu cuprinde nicio posibilitate de natura a fi interpretata exclusiv de profesionist intrucat are caracter clar, neechivoc.

Instanta de apel retine in mod corect ca sustinerile recurentului ca fisa de vizionare ar fi fost semnata ``in alb`` de acesta si completata, ulterior, de parata sunt imprejurari de fapt nedovedite si care, daca ar fi reale, ar da dreptul reclamantului sa promoveze o actiune in constatare nulitate conventie intemeiata pe alte motive (lipsa consimtamantului clientului, frauda etc.), iar nu pe considerentul ca aceasta clauza, chiar interpretata in raport cu alte clauze ale contractului si factorii care au determinat incheierea conventiei, ar fi abuziva.

Dimpotriva, recurentul insusi confirma ca fisa de vizionare completata de parata si semnata de acesta cuprinde si alte elemente contractuale esentiale, precum numele vanzatorului si pretul imobilului, prin urmare, nici din aceasta perspectiva nu se poate retine caracterul abuziv al clauzei de vizionare, atata timp cat recurentul a putut lua decizia de semnare in deplina cunostinta de cauza. Faptul ca aceasta a fost semnata inainte de a fi vizionat imobilului reprezinta nu un act abuziv, ci conditia fara de care parata nu putea sa-si indeplineasca obligatia de a furniza informatii despre locatia apartamentului si despre celelalte detalii necesare luarii de deciziei de cumparare de catre recurent.

In functie de natura obligatiilor stipulate, din orice contract sinalagmatic rezulta care este parte tinuta sa aiba initiativa indeplinirii obligatiei fara de care cealalta parte nu isi poate realiza obligatia proprie. Astfel, cu referire la natura contractului de intermediere imobiliara, care cuprinde si o sfera de informatii confidentiale ca de ex. numele proprietarului, locatia imobilului si pretul acestuia, este de mentionat ca prestatorul de servicii nu poate furniza aceste informatii fara incheierea prealabila a unui acord prin care sa fie protejate aceste informatii.

Invocarea vicierii consimtamantului datorita semnarii fisei de vizionare prealabil vizitarii efective a apartamentului s-a facut de catre recurent din perspectiva asa zisei ingradiri a posibilitatii de exprimare, or, pe langa faptul ca instanta de fond nu a fost investita cu un astfel de capat de cerere, ipoteza sustinuta de recurent nu releva care este viciul de consimtamant : eroare, dol, violenta sau leziune, astfel incat si aceasta sustinere este nefondata.

Cat priveste clauza compromisorie inclusa in art. 6 din contract recurentul a indicat in mod formal ca aceasta ar fi o clauza abuziva pe motiv ca este interzisa prin anexa la Legea 193/2000 lit. e), acesta neindicand niciun motiv concret legat de efectele clauzei din perspectiva art. 4 din Legea nr. 193/2000.

Nefiind indicate conditiile legale concrete considerate a fi incalcate prin stipularea unei clauze compromisorii intr-un contract de intermediere imobiliara rezulta ca aceasta clauza nu este prin ea insesi abuziva. Stabilirea competentei instantei arbitrale nu creeaza un dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligatiile partilor intrucat parata nu isi rezerva avantaje de vreun fel, iar recurentul nu este dezavantajat pentru ca instanta arbitrala este cea de la domiciliul sau, iar procedura arbitrala are caracter previzibil fiind reglementata de Codul de procedura civila, recurentului fiindu-i astfel respectate drepturile procesuale si procedurale.

Pentru aceste considerente, Inalta Curte, constatand ca nu se confirma motivul de nelegalitate invocat, in cauza fiind pronuntate hotarari temeinice si legale, in baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. a respins recursul ca nefondat.