Codul Civil, actualizat 2015

SUBSECTIUNEA 21: Partile comune
Articolul 648: Notiune
(1) Daca intr-o cladire sau intr-un ansamblu rezidential exista spatii cu destinatie de locuinta sau cu alta destinatie avand proprietari diferiti, partile din cladire care, fiind destinate intrebuintarii spatiilor respective, nu pot fi folosite decat in comun sunt obiectul unui drept de coproprietate fortata.
(2) Partile comune sunt bunuri accesorii in raport cu spatiile locative, care constituie bunurile principale in sensul art. 546.
Articolul 649: Partile comune
(1) Sunt considerate parti comune, in masura in care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:
a) terenul pe care se afla cladirea, compus atat din suprafata construita, cat si din cea neconstruita necesara, potrivit naturii sau destinatiei constructiei, pentru a asigura exploatarea normala a acesteia; pentru eventuala suprafata excedentara proprietarii sunt titularii unei coproprietati obisnuite;
b) fundatia, curtea interioara, structura, structura de rezistenta, peretii perimetrali si despartitori dintre proprietati si/sau spatiile comune, acoperisul, terasele, scarile si casa scarilor, holurile, pivnitele si subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apa, centralele termice proprii si ascensoarele;
c) instalatiile de apa si canalizare, electrice, de telecomunicatii, de incalzire si de gaze de la bransament/racord pana la punctul de distributie catre partile aflate in proprietate exclusiva, canalele pluviale, paratrasnetele, antenele colective, precum si alte asemenea parti;
d)alte bunuri care, potrivit legii sau vointei partilor, sunt in folosinta comuna.
(2) Cosurile de fum si de aerisire, precum si spatiile pentru spalatorii si uscatorii sunt considerate parti comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaza aceste utilitati in conformitate cu proiectul cladirii.
Articolul 650: Atribuirea in folosinta exclusiva a partilor comune
(1) Partile comune pot fi atribuite coproprietarilor in folosinta exclusiva numai daca prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalti coproprietari.
(2) Decizia de atribuire in folosinta exclusiva trebuie adoptata cu o majoritate de doua treimi din numarul coproprietarilor si al cotelor-parti. In cladirile unde sunt constituite asociatii de proprietari, decizia se adopta de catre adunarea generala, cu aceeasi majoritate.
Articolul 651: Actele juridice privind cotele-parti
Cota-parte din dreptul de proprietate asupra partilor comune are caracter accesoriu in raport cu dreptul de proprietate asupra spatiului din cladire care constituie bunul principal; instrainarea sau ipotecarea cotei-parti nu se va putea face decat odata cu dreptul asupra spatiului care constituie bunul principal.
Articolul 652: Stabilirea cotelor-parti
In lipsa unei stipulatii contrare existente in titlurile de proprietate, cotele-parti se stabilesc prin raportarea suprafetei utile a fiecarui spatiu locativ la totalul suprafetei utile a spatiilor locative din cladire.
SUBSECTIUNEA 22: Drepturile si obligatiile coproprietarilor
Articolul 653: Exercitarea dreptului de folosinta
Fiecare coproprietar poate folosi, in conditiile acordului de asociere, atat spatiul care constituie bunul principal, cat si partile comune, fara a aduce atingere drepturilor celorlalti proprietari si fara a schimba destinatia cladirii. In lipsa acordului de asociere, dispozitiile art. 647 raman aplicabile.
Articolul 654: Cheltuielile legate de intretinerea, repararea si exploatarea partilor comune
(1) In lipsa unor prevederi legale sau intelegeri contrare, fiecare coproprietar suporta cheltuielile legate de intretinerea, repararea si exploatarea partilor comune, in proportie cu cota sa parte.
(2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de partile comune folosite exclusiv de catre unii dintre coproprietari cad in sarcina acestora din urma.
Articolul 655: Obligatia de conservare a cladirii
Proprietarul este obligat sa asigure intretinerea spatiului care constituie bunul principal, astfel incat cladirea sa se pastreze in stare buna .
Articolul 656: Obligatia de a permite accesul in spatiile care constituie bunurile principale
(1) Coproprietarii sunt obligati sa permita accesul in spatiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrarilor necesare conservarii cladirii si intretinerii partilor comune.
(2) In aceasta situatie, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despagubiti de catre asociatia de proprietari sau, dupa caz, de catre proprietarul in interesul caruia au fost efectuate lucrarile.
Articolul 657: Regulile aplicabile in cazul distrugerii cladirii
(1) In cazul in care cladirea a fost distrusa in intregime ori intr-o proportie mai mare de jumatate din valoarea ei, orice coproprietar poate, in lipsa unei intelegeri contrare, sa solicite vanzarea la licitatie publica a terenului si a materialelor de constructie care au rezultat.
(2) In caz de distrugere a unei parti mai mici decat cea prevazuta la alin. (1), coproprietarii vor contribui la refacerea partilor comune, proportional cu cotele-parti. Daca unul sau mai multi coproprietari refuza sau nu pot sa participe la refacere, ei sunt obligati sa cedeze celorlalti coproprietari cotele lor parti din dreptul de proprietate . Pretul se stabileste de parti ori, in caz de neintelegere, de catre instanta judecatoreasca.
Articolul 658: Incetarea destinatiei folosintei comune
(1) Incetarea destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotari cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) In cazul incetarii destinatiei de folosinta comuna in conditiile alin. (1), devin aplicabile dispozitiile privitoare la coproprietatea obisnuita.
(3) Imobilul, respectiv partea din imobil care rezulta din incetarea destinatiei folosintei comune se inscrie in mod corespunzator in cartea funciara pe baza documentatiei cadastrale intocmite in acest scop.
SUBSECTIUNEA 23: Asociatia de proprietari
Articolul 659: Constituirea asociatiilor de proprietari
In cazul cladirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau in cazul ansamblurilor rezidentiale formate din locuinte individuale, amplasate izolat, insiruit sau cuplat, in care exista proprietati comune si proprietati individuale, se constituie asociatia de proprietari, care se organizeaza si functioneaza in conditiile legii.
SUBSECTIUNEA 3: Coproprietatea asupra despartiturilor comune
Articolul 660: Prezumtia de coproprietate asupra despartiturilor comune
(1) Zidul, santul, precum si orice alta despartitura intre doua fonduri sunt prezumate a fi in proprietatea comuna a vecinilor, daca nu rezulta contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori daca proprietatea comuna nu a devenit proprietate exclusiva prin uzucapiune, in conditiile legii.
(2) Dispozitiile art. 651 sunt aplicabile in mod corespunzator.
Articolul 661: Semnele de necomunitate
(1) Exista semn de necomunitate a zidului atunci cand culmea acestuia este dreapta si perpendiculara spre un fond si inclinata spre celalalt fond . Zidul este prezumat a fi in proprietatea exclusiva a proprietarului fondului catre care este inclinata coama zidului.
(2) Exista semn de necomunitate a santului atunci cand pamantul este aruncat ori inaltat exclusiv pe o parte a santului. Santul este prezumat a fi in proprietatea exclusiva a proprietarului fondului pe care este aruncat pamantul.
(3) Vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac sa se prezume ca zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari.
Articolul 662: Obligatia de construire a despartiturilor comune
(1) Oricare dintre vecini ii poate obliga pe proprietarii fondurilor invecinate sa contribuie la construirea unei despartituri comune.
(2) In lipsa unor dispozitii legale, a regulilor de urbanism sau a obiceiului locului, inaltimea zidului comun se stabileste de parti, dar fara a depasi 2 metri, socotindu-se si coama zidului.