Hotararea CEDO in Cauza Arsenovici impotriva Romaniei

13. Reclamanta a formulat recurs impotriva Deciziei din data de 3 noiembrie 1999 in fata Curtii de Apel Bucuresti. Ea a subliniat ca familia C. refuzase orice contact cu ea de aproape 3 ani, ca contractul de inchiriere incheiat in luna ianuarie 1998 cu societatea H. era nul si ca instantele sesizate cu solutionarea cauzei nu au dat eficienta consecintelor legale referitoare la refuzul familiei C. de a raspunde la interogatoriu, conform art. 225 din Codul de procedura civila. Familia C. a mentionat ca este de acord sa incheie un contract de inchiriere cu reclamanta, cu conditia ca la stabilirea chiriei sa se tina cont de veniturile sale. Familia C. a sustinut ca i-ar fi trimis reclamantei contravaloarea chiriei pentru 5 luni, inclusiv pentru luna mai 1998, dar nu a depus niciun document ca proba si nici nu a precizat modul de calcul sau data trimiterii chiriei.

14. Prin Decizia din data de 4 septembrie 2000, Curtea de Apel Bucuresti a respins recursul reclamantei ca neintemeiat. Instanta a constatat ca familia C. beneficia de un contract de inchiriere valabil, incheiat cu statul la data de 8 decembrie 1983, si ca acest contract fusese prelungit in mod succesiv in baza legii, ultima oara conform Legii nr. 17/1994, aplicabila in speta fata de data introducerii actiunii. Curtea de Apel Bucuresti a constatat si intentia familiei C. de a incheia un contract de inchiriere cu reclamanta, cu conditia sa plateasca o chirie adaptata veniturilor sale.

15. Prin adresele din 1 septembrie 2004 si 29 august 2007, reclamanta a comunicat grefei Curtii ca familia C. locuia inca in apartamentul respectiv, fara sa fi incheiat vreun contract de inchiriere cu ea. Conform afirmatiilor reclamantei, familia C. nu a platit nicio suma cu titlu de chirie pana in luna martie 2004, stabilind apoi in mod unilateral suma pe care i-o platea la cuantumul de 4,88 EUR si, in anul 2007, la cuantumul de circa 6 EUR, sume care erau in mod evident derizorii, avand in vedere chiriile practicate pentru un apartament de 80 m² situat intr-un cartier rezidential din Bucuresti.

II. Dreptul si practica interne pertinente

16. Partea esentiala din reglementarile interne relevante in materie, si anume extrase din Legea nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietari si chiriasi (Legea nr. 5/1973), Legea locuintei nr. 114/1996 (Legea nr. 114/1996), precum si Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte (OUG nr. 40/1999) si Legea nr. 241/2001 pentru aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte (Legea nr. 241/2001), este descrisa in Cauza Radovici si Stanescu impotriva Romaniei (cererile nr. 68.479/01, 71.351/01 si 71.352/01 conexate, A§A§ 53-59, Hotararea din 2 noiembrie 2006).

17. Prevederile legale si jurisprudenta interna citate mai jos sunt de asemenea relevante in speta.

A. Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere privind unele suprafete locative (Legea nr. 17/1994)

18. Articolele relevante din aceasta lege prevedeau urmatoarele:

ARTICOLUL 1

"Contractele de inchiriere, indiferent de proprietar, privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, supuse normarii si inchirierii conform Legii nr. 5/1973 (...) aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a prezentei legi, se prelungesc de drept pe o perioada de 5 ani, in aceleasi conditii [ca cele stabilite prin Legea nr. 5/1973]."

ARTICOLUL 2

"Contractele de inchiriere avand ca obiect aceleasi suprafete prevazute in art. 1, existente la 1 ianuarie 1988, precum si cele incheiate si expirate dupa 1 ianuarie 1988 se reinnoiesc, in aceleasi conditii, daca chiriasul ocupa si in prezent spatiul locativ care a facut obiectul inchirierii."

19. In Decizia nr. 1.556 din 21 noiembrie 1997 si Decizia nr. 1.567A din 22 iunie 2000, Curtea de Apel Bucuresti si Tribunalul Judetean Brasov au statuat ca prelungirea de drept, ce reiese din Legea nr. 17/1994, a contractelor de inchiriere pentru spatii cu destinatia de locuinta in aceleasi conditii ca si cele stabilite prin Legea nr. 5/1973 insemna ca suma chiriei lunare datorate de fostul chirias la stat noului proprietar sa ramana neschimbata.

20. Decizia nr. 1.567A din 22 iunie 2000, mentionata mai sus, preciza, de asemenea, ca intre intrarea in vigoare a Legii nr. 17/1994 si cea a OUG nr. 40/1999 a existat un vid legislativ in masura in care legea nu prevedea procedura prin care fostii proprietari carora li s-au restituit bunurile nationalizate sa poata incheia noi contracte de inchiriere cu fostii chiriasi ai statului.

B. Legea locuintei nr. 114/1996 (Legea nr. 114/1996)

21. Articolul 24 din aceasta lege prevede urmatoarele:

"Chiriasul pierde dreptul de a ocupa spatiul ce face obiectul contractului de inchiriere si este evacuat in urmatoarele cazuri: (...)

d) Daca, cu rea-credinta, omite trei luni consecutiv sa achite chiria sau cheltuielile de intretinere.

Evacuarea chiriasului in cazurile prevazute de prezentul articol se face in baza unei hotarari judecatoresti."

C. Jurisprudenta interna referitoare la evacuarea chiriasilor statului din imobilele restituite fostilor proprietari si aplicarea OUG nr. 40/1999

22. OUG nr. 40/1999, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 241/2001, prevedea prelungirea de drept cu 5 ani a contractelor de inchiriere referitoare la apartamente restituite fostilor lor proprietari. Astfel, instantele interne au analizat cereri de evacuare a chiriasilor introduse inainte si dupa 8 aprilie 2004, data ce a marcat sfarsitul termenului de 5 ani mentionat de OUG nr. 40/1999.

1. Jurisprudenta instantelor in ceea ce priveste efectele OUG nr. 40/1999 inainte de data de 8 aprilie 2004

23. Prin Decizia nr. 4.193/2000, Curtea de Apel Bucuresti a respins actiunea in evacuare introdusa de un proprietar impotriva chiriasului statului care ii ocupa apartamentul. Aceasta a statuat ca transferul de proprietate de la stat la fostul proprietar includea pentru acesta din urma si obligatia in rem, ce le apartinuse autoritatilor, de a-i asigura chiriasului dreptul de a folosi apartamentul conform prevederilor legale in vigoare. Or, acest proprietar nu respectase procedura prevazuta de OUG nr. 40/1999, aplicabila in speta, desi chiriasul isi exprimase intentia de a incheia un nou contract de inchiriere . Intr-o alta cauza, prin Decizia nr. 3.113/2000, Curtea de Apel Bucuresti, intemeindu-se pe OUG nr. 40/1999, a admis cererea proprietarului unui apartament si a dispus evacuarea chiriasului sau, care refuzase in mod repetat, in ciuda notificarii ce ii fusese trimisa in baza prevederilor legale mentionate mai sus, sa incheie un contract de inchiriere cu proprietarul .

24. Prin Decizia nr. 3.276/2000, Curtea de Apel Bucuresti i-a respins unui proprietar actiunea in evacuare intentata impotriva chiriasului sau pe motivul ca proprietarul neglijase sa ii trimita chiriasului o notificare, asa cum prevedea OUG nr. 40/1999. Instanta a precizat ca nerespectarea termenului de notificare prescris era sanctionata de art. 11 din ordonanta, care prevedea ca vechiul contract de inchiriere se prelungea de drept si ca proprietarul nu putea cere evacuarea chiriasului pentru neplata chiriei inainte de incheierea unui nou contract de inchiriere .

2. Jurisprudenta instantelor in ceea ce priveste efectele OUG nr. 40/1999 dupa data de 8 aprilie 2004

25. Prin Decizia din data de 10 noiembrie 2006, Curtea de Apel Bucuresti a statuat ca chiriasul care dispunea de un contract de inchiriere prelungit ope legis pana la data de 8 aprilie 2004 prin lipsa unei notificari conforme cu OUG nr. 40/1999 beneficia, in cazul repetarii lipsei notificarii, de o noua prelungire a contractului sau de inchiriere pentru o perioada de 5 ani, in temeiul art. 14 din ordonanta, cu exceptia cazului in care renunta la beneficiul acordat de OUG nr. 40/1999 sau daca ajungea la un acord cu proprietarul referitor la o alta durata a contractului de inchiriere. Intr-o alta cauza, prin Decizia din data de 18 aprilie 2006, Curtea de Apel Bucuresti a statuat ca, prin lipsa notificarii formulate in conditiile de fond si forma ale OUG nr. 40/1999, contractul de inchiriere in cauza era prelungit inca o data pentru o perioada de 5 ani.

D. Codul de procedura civila

26. Art. 225 din Codul de procedura civila prevede urmatoarele:

"Daca partea, fara motive temeinice, refuza sa raspunda la interogator sau nu se infatiseaza, instanta poate socoti aceste imprejurari ca o marturisire deplina sau numai ca un inceput de dovada in folosul partii potrivnice."

IN DREPT

I. Asupra pretinsei incalcari a art. 1 din Conventie

27. Reclamanta sustine ca s-a produs o incalcare a dreptului sau de proprietate, contrara art. 1 din Protocolul nr. 1, din cauza imposibilitatii prelungite in care s-a aflat de a folosi un apartament ce i-a fost retrocedat sau de a percepe chirie, imposibilitate ce a rezultat din aplicarea prevederilor legale adoptate de autoritati in materie de contracte de inchiriere pentru spatii cu destinatia de locuinte. Art. 1 din Protocolul nr. 1 prevede urmatoarele:

"Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.

Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contributii, sau a amenzilor."

A. Asupra admisibilitatii

28. Guvernul invoca neepuizarea cailor de atac interne. In opinia sa, reclamanta ar fi trebuit sa introduca impotriva chiriasilor, in baza art. 24 din Legea nr. 114/1996, o procedura de reziliere a contractului de inchiriere si de evacuare intemeiata pe neplata chiriilor pentru mai mult de 3 luni consecutive. De asemenea, ea ar fi putut sa ia legatura cu chiriasii, conform conditiilor de forma prevazute de OUG nr. 40/1999, si in termen de 30 de zile de la intrarea in vigoare a acestei ordonante, pentru a incheia un nou contract de inchiriere sau, in caz de refuz din partea chiriasilor, pentru a cere evacuarea lor prin ordonanta presedintiala, conform art. 10 si 11 din aceasta ordonanta . Guvernul face trimitere la o decizie ramasa definitiva, pronuntata de instantele interne care au admis actiunea in evacuare a unui chirias notificat conform OUG nr. 40/1999 (vezi paragraful 23 in fine de mai sus).